Prosessen fra tomtekjøp til bestilling

1. Hvor ønsker du å bosette deg?

Det første du må vurdere er hvor du ønsker å bygge et hus. Tenk på familiesituasjonen din i dag og hvor du ønsker å slå deg til ro. Faktorer som skole, reisevei til jobb og ønskede familieaktiviteter er viktig å tenke på. Videre kan du undersøke om du ønsker å bygge huset selv, eller om du ønsker et ferdighus, og deretter sjekke priser på dette i markedet. Det er også en viktig faktor å se på om man ønsker å bo sentralt eller om det vil være fordelaktig å bo noe mer landlig.

2. Ta kontakt med banken din:

Steg nummer to er å ta kontakt med banken din. Her får du en vurdering på hva du eventuelt kan få i lån, og hva de mener kan være et fornuftig budsjett for deres økonomi. Banken vil vurdere din betalingsevne- altså hvor mye lån som er realistisk at du kan betjene med den inntekten du har. En tommelfinger-regel er husstandens inntekt ganger fem. Eksempelvis vil en inntekt på 800.000 kr typisk være 4.000.000 kr man maksimalt kan få i lån. Dette er prinsippene de ser etter, og denne vurderingen bør du be om ganske tidlig i byggeprosessen. Uansett hva du ender opp med å velge av husmodeller, størrelse eller materialvalg, vil økonomi alltid være et relevant tema, og ut ifra dette må man gjøre noen vurderinger.

Husk at Älvsbyhus har veldig gode betalingsbetingelser ved at vi binder prisen slik at du unngår prisøkninger frem til huset leveres og du betaler først når du overtar ditt nye hjem. Det er også smart å gi banken beskjed om dette hvis dere skal bygge et Älvsbyhus.

3. Prioriteringer for din familie:

Det neste steget er å tenke på hvilke prioriteringer du ønsker for familien. Hvor mye plass trenger dere i det nye huset, og hvor mange soverom er nødvendig? Hva er det dere ønsker ut av byggeprosessen, skal det være en enkelt og kort prosess med høy ferdighetsgrad? Og hva får vi ut av budsjettet vi har satt? Ting som hvordan uteområdet skal se ut og inneholde, er også noe man bør tenke på. Tenk gjennom disse tingene, for det vil alltid være noen prioriteringer som må gjøres. Dersom man har en drøm om å bo i byen, er det også sannsynligvis høyere tomtekostnader som påløper, som normalt vil gå utover boligbudsjettet.

4. Når du har bestemt området du vil bo:

Nå som du har avklart hvilket område du vil bosette deg i, kan du sjekke om det er noen ledige og aktuelle tomter i dette området. Kommunen kan ha en fin oversikt over dette, eller du kan lete på Finn.no. Lokale aktører som bygger ut et område kan også ha noen godbiter av en eiendom. Dersom du først har sett deg ut et hus du ønsker deg, er det viktig å se etter en tomt som egner seg mer presist til huset, med tanke på utforming og størrelse. Derfor kan det lønne seg å først finne en tomt, og deretter sjekke markedet for hvilke hus du har muligheten til å velge. 

5. Når du har funnet drømmetomten du ønsker deg:

Når du har kommet såpass langt at du har bestemt deg for å dra å se på en tomt, må du forsøke å innhente noen priser fra aktuelle husleverandører. Noen tilbyr komplette pakker med hus, tomt og grunnarbeid. Det er viktig å lage seg et budsjett for de typiske tomtekostnadene som er:
-Tomteprisen i seg selv
-Tomtens beskaffenhet
-Arbeid på tomten som trefelling, sprengning, graving og støttemurer
-Gebyrer, som tilkobling av vann, strøm, byggesaker og nabovarsling
Det kan også være spesielle forhold knyttet til selve tomten som støyforhold, fortetting og grunnforhold som er viktig å undersøke.

Tips: Din nærmeste Älvsbyhus forhandler kan også ta en digital eller fysisk befaring av tomten du ønsker å kjøpe. Da får dere lettere sett om husdrømmen kan realiseres på den tomten og hva det vil koste totalt for ditt drømmehus. Her vil vi da også estimere budsjett for øvrige tomtekostnader i kostnadsoverslaget.

Artikkelen fortsetter under bildet

6. Bygge selv kontra ferdighus?

Noen ønsker gjerne å bygge hus selv, andre ønsker seg et ferdighus.

Vi kan grovt kategorisere de ulike mulighetene på markedet slik:
-Ferdig prosjekt= du kjøper det du har vært på visning i.
-Prosjektert enebolig= Du kjøper et ferdig tegnet og prosjektert hus, men ditt hus skal bygges spesielt for deg, med dine tilpasninger.
-Ferdighus= Huset er som regel bygget i en fabrikk. Selv innenfor dette segmentet finnes det en del forskjellige ferdighetsgrader.
-Precut= I hovedsak er de store konstruksjonene ferdig tilpasset.
-Plassbygget= Materialer kjøpes inn og alt bygges på stedet
Innenfor disse kategoriene vil det være forskjell på hvor stor fleksibilitet som kan tilbys. Fra et ferdig byggeprosjekt som er vanskelig å tilpasse, til plassbygget som er ganske mye enklere å tilpasse dine behov.

7. Kontakt med husleverandør:

Nå er du i den delen av prosessen som gjør at du kan ta kontakt med en forhandler. De fleste som selger eller formidler boliger har god kompetanse på stegene videre i en byggeprosess. Du bør få et kostnadsoverslag som kan benyttes i forhold til banken din og finansieringen. Kostnadsoverslaget er nettopp det, et overslag og en oversikt over de mest kjente kostnadsdriverne i et eneboligprosjekt. Det er ikke det samme som et anbud, men mer en huskeliste for prosjektet.

I rekkefølge er de største kostnadsdriverne omtrent som følger:
-Husprisen med alt (levering, montering og ferdigstilling). En sikker pris som er svært viktig for forutsigbarheten i prosjektet.
-Tomtekostnad er som regel en kjent kostnad. Altså hva det koster å kjøpe den valgte tomten.
-Opparbeidelse av tomten. Dette kan variere mye fra tomt til tomt, men det er en av de minst forutsigbare kostnadene for mange. Husk å ta med opparbeidelse for hele tomten, også uteområdet med eventuell garasje, vei eller parkering.
-Støpt plate eller grunnmur
-Rørlegger og elektriker
-Kjøkken/bad/garderobe
-Eventuelle faguttalelser vedrørende brann, støy og grunnforhold
-Byggesaksgebyrer og tilkoblingsavgifter
Helt til slutt bør det settes opp en «diverse-post» som ingen skal ha, med mindre det tilkommer noe mer.
Det er viktig at du ser grundig hva som er inkludert i selve leveransen. Slik som grunnmur, grunnarbeider, elektriker, rørlegger, hvitevarer, innredning på kjøkken, bad og garderober, tapet, gulv osv. Forsøk å skaffe deg en sikker pris over de største utgiftspostene.

 

8. Nå har du god oversikt over det økonomiske ved husprosjektet:

Når du nå skal videre i prosessen er det noen viktige ting å sette seg inn i. Først av alt, bestillingen av huset. Kontroller at det lages en kontrakt, helst med faste priser, på de største postene i kostnadsoverslaget. Kontrakten bør være basert på det du faktisk skal bygge, og de fleste husleverandørene benytter seg av standardiserte utarbeide kontrakter. Bygger du en enebolig skal kontakten være basert på «Bustadoppføringslova».

En liten huskeliste i denne prosessen:
-Sett deg inn i forholdene rundt betalingen. Det kan være forskudd eller slik at deler av kontrakten fungerer som et forskudd. Det kan være delbetalinger underveis i prosessen, så sørg for at du har en sikkerhet i ditt favør.
-De aller fleste entreprenører stiller krav om sikkerhet fra banken din. Det vil si en «banksperre», som betyr at en del av lånet ditt, eller midler i banken, er sperret til fordel for den som skal ha betalt.
-Se på hva som eventuelt er regulerende i forhold til prisen. Det kan være indeksregulerende eller en annen form for prisreguleringer i kontrakten, så sett seg inn i hva det innebærer for din økonomi.

9. Tomten / tomteforholdene:

Tomten og tomteforholdene er i de fleste tilfeller forhold du som tiltakshaver selv er ansvarlig for. Snakk gjerne med en boligforhandler om hva dette innebærer eller sjekk i din kommune.

Dette kan typisk være:
-Forhold knyttet til eiendommen
-Veirett
-Vann og avløp
-Grunnforhold
-Reguleringsbestemmelser
-At du faktisk kan få igangsettingstillatelse
-Gebyrer og avgifter som tilkoblingsavgifter, gebyrer til kommune, kostnadene for nabovarsling
-Kart og kontroll
-Tinglysning av eventuelle rettigheter
-Søknad om igangsettelse i din kommune.

Her er det som regel en ansvarlig søker som behandler dette for å klargjøre det grunnlaget kommunen trenger for å enten kunne gi tillatelse eller et avslag. Det er fornuftig å være grundig i denne innledende fasen slik at man faktisk sender inn relevante ting til kommunen for det de trenger for å kunne gi en igangsettingstillatelse. For det du trenger, er nettopp det. Vi anbefaler å velge en ansvarlig søker som har den nødvendige kompetansen, og du velger selv hvem det skal være. En ansvarlig søker er din representant overfor kommunen som skal stå for all kontakt mellom kommunen, foretakene og deg. Mange entreprenører gjør også denne jobben for sine kunder, eller så velger mange å benytte seg av en arkitekt eller byggkonsulent til denne type oppdrag.

Eksempler på ansvar som må dekkes:
-Arkitektonisk utforming og landskapsutforming
-Geoteknikk
-Innmåling og utstikking
-Grunn og terrengarbeider
-Rørleggerarbeid
-Tømrerarbeid
Det kan også være flere varierende ansvarsområder som kommer med prosjektets kompleksitet.

10. Etter dette kan selve arbeidet starte!

 

Vil du ha hjelp til din prosess?